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交通建设报:大投资,要求战略引领再升级 汕头投资改变管理重心,由“工”向“商”转轨

文章来源:交通建设报     发布时间:2016-11-24     浏览次数:1824 

20161122日,汕头东海岸新城新津片区F组团内两宗商务地块挂牌,总价逾15 . 82亿元。这是东海岸新城今年首推的商务用地。

潮汕人多地少、城市发展空间受限,作为中国改革开放的前沿阵地,汕头的发展缺少再次腾飞的引擎。向大海要空间,实现城市扩容提质,是汕头突破发展瓶颈的必然选择;围海造地、基础设施投资、城市综合开发,是中国交建的核心优势。彼此共赢、优势互补成就了双方的缘分。20115月,汕头市以“一体化投资建设、土地收益共享”的城市建设运营新模式,与中国交建签订东海岸新城投资建设合同,项目规划建设面积24平方公里,围海造地面积20平方公里,静态总投资约240亿元。自此,中国交建与地方政府携手奏响“向海而兴”的序曲。

  

强强联合,投资拉动引领

  

刘起涛董事长曾指出,在推动当地经济发展中谋求自身发展,是中国交建的核心追求。中国交建授权专业的对外投资平台——中交投资企业负责项目投融资和建设管理,由总承包企业组建项目总经理部负责施工总承包,二航局、三航局、广航局、西南院等企业负责水利和市政工程设计与建设。中国交建集结优势兵力,强强联合推动项目投资建设。

中交东海岸新城投资建设有限企业(下称“汕头投资企业” )作为项目法人,如何统筹协调好企业与政府、中国交建整体与各子企业局部利益关系,权衡好投资节奏与工期要求、开发强度与市场情况、当前风险与远期效益等各方面因素,需要的是掌控大局、管控方向的谋略。中国交建总裁助理、中交投资企业董事长李茂惠表示:“从项目实施的组织管理来讲,投资企业不需要在前方冲锋陷阵,更多时候需要的是掌控全局的指挥能力和战略智慧。 ”

项目总吹填量为1 . 1亿立方米,如果把这些砂做成1米高的立方体铺开来,可以绕地球赤道28圈……”一提到东海岸新城项目,中交投资企业副总经理、汕头投资企业总经理蔡奉祥依旧兴奋。其实,无论是设计还是施工,项目建设难度并不大,难点在于统筹协调,既要统筹内部兄弟单位,又要协调外部关系。

就在步步通关之际,内部在项目推进过程中出现了不同思路。整个项目海堤的抛石量是5000万立方米,如此大的抛石量,无论是“滚动开发”还是“一气呵成”都是不小的挑战。从投资角度来讲,“一气呵成”投资大、财务负担重;从施工角度来看,海上围堤施工过程中最怕台风,如果无法形成整体的海堤,抵抗力就会很低。经研究,最终方案确定为三个片区围海造地“一气呵成、一步到位” 。如今回过头看,如果不是在20135月完成三个片区25公里的抛石海堤,那么在同年9月遭遇百年一遇超强台风“天兔”的袭击时,项目根本无法安全度险。

几年来,东海岸新城项目形成了24平方公里的陆域新城,为汕头增加了近1 %的国土面积。2014年初,项目首批两块土地出让,成交总价26 . 48亿元,最高溢价率达41 . 67 %

  

乘风破浪,由“工”向“商”转轨

  

2014年底,正当项目建设一路“高歌猛进”之时,新津片区A 02组团地块和C 02组团中部地块接连遭遇流拍,也让大家第一次领略了市场的残酷与无情。

失利让人沉着、深思,两宗土地连续流拍,固然与整个市场环境有关,但更深层次原因是工程建设已成规模后管理的重点和方向并未及时做出调整,仍然紧盯工程建设,而忽视对市场的关注和培育。

20156月,汕头投资企业对项目进行分析诊断,并及时校正航向,调整思路,将工作重点由以工程建设为主的管理模式,转变为突出投资目标实现与项目建设并重的管理模式。以产品质量、品牌形象塑造、市场营销为管理重点,推动土地出让和投资回收,促进工程建设成果向经济效益转化。

找准病根才能对症下药。对接政府、调整机构、治理现场、控制节奏、扩大招商、加强营销……中交投资企业副总经理王利生几乎常驻汕头,带队与政府谈、与二级开发商谈、与参建单位谈,在一次次的磋商中取得共识。短短几个月,东海岸新城再一次成为各界关注的热点:出让土地687亩,回收资金20 . 7亿元,实现100 %挂牌成交,土地出让面积占整个汕头中心城区年度出让总面积的7成,土地成交价格、销售额、利润均创历史纪录。

根据投资建设合同,东海岸新城项目是采用上不封顶、下不兜底的开放性合作模式,投资方只有在出让土地后才能收回成本、获得利润。要出让填海土地,必须完善一系列手续。首先是用海报批和海域验收,将建设用海转化成建设用地,然后是落实土地指标,完成土地出让方案报批后,才能挂牌上市。打个比方,如果把“新土地”比作“新生儿” ,那么海域验收权证就是她的“准生证” ,土地指标就是她的“户口本” 。但东海岸新城面临的困境是“新生儿”已长大成人,但“准生证”和“户口本”无法落实。

为解决“户口”问题,大家跑遍了各级政府部门争取支撑,只为在第一时间取得突破。蔡奉祥回想当时的困境,仍觉得不可思议,“当初碰了很多次壁,但只能硬着头皮上,把每一种可能都尽力去尝试。 ”汕头投资企业提出了解决途径,协调政府分“两步走”解决土地指标。第一步,调剂汕头市其它区域的存量指标1000亩,以满足2016年的土地出让需要;第二步,向国土资源部争取15平方公里新增用地专项指标。方案得到了政府的支撑,不到一个月,国土资源部就批复了东海岸新城843亩建设用地指标调整,基本满足了东海岸新城20162017年度的土地出让需要。“这创下了审批的最快速度! ”蔡奉祥先容说。

紧接着,汕头投资企业抢抓国家对各地“十三五”期间新增建设用地规模进行调整的有利时机,继续推动项目建设用地规模一次性落实。在各方支撑下,第二步也水到渠成, 10平方公里土地指标一次性落地。同时,中国交建协调广东省政府主要领导到国家审计署沟通、说明情况,“准生证”海域使用权问题最核心的障碍被消除。

可以说,海域使用和土地指标两大难题的解决,基本解除了后续土地出让在政策方面的风险。中国交建赢得了政府的信任与支撑,近一年时间,政府与中国交建签订4个项目补充协议,融资银团也就项目贷款问题与中国交建签订了补充协议。

  

转型升级,向综合性投资平台进发

  

东海岸新城建设已具规模,但汕头投资企业并没有因此而裹足不前,他们早已在关注和研究具有庞大人口基数和巨大后发潜力的粤东投资市场。

李茂惠表示,“项目企业的发展就是区域中心拓展的概念,只要拿到好的项目,一个团队可以管理区域众多投资项目。 ”蔡奉祥心里非常清楚,汕头东海岸新城项目带动的后续基建投资将超过3000亿元,新城建成后,可容纳30万人口,为社会提供8万个工作岗位。从中国交建与汕头市政府的合作成果看,东海岸新城项目已经形成了总价值约1000亿的可出让优质经营用地,双方形成了事实上的利益共同体和生命共同体。

东海岸新城作为PPP模式的创新型项目,从前期深度参与区域规划,到中期协助政府进行土地收储出让,搭建招商平台,汇聚产业资源,带动区域土地价值提升,直至项目土地的二级开发。事实上,中国交建在汕头已经成为政府与社会经济发展急所的责任分担者、区域经济发展的深度参与者、政府购买公共服务的优质提供者。

地方发展的需求,就是双方深度合作的纽带。依托中国交建的比较优势,域内域外,汕头投资企业都迎来了转型升级、向综合性实体投资企业进发的重大契机。东海岸新城项目区域的公用设施投资运营、物业持有、综合管廊;汕头城市轨道交通建设运营、海绵城市、智慧城市,都是汕头投资企业正在研究跟踪、对接推动的投资新领域。

  

http://www.cccnews.cn/dzbz/jtjsb/history/20161124/index2_95.html

  

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